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    國外房產(chǎn)可以放心投資嗎? 法官為您厘清炒國外樓花的“坑”

    2024-10-09 09:07:58

     近年來(lái),炒國外樓花成為一項時(shí)髦的新興投資項目。但個(gè)中“煩惱”也著(zhù)實(shí)不少。昨天,市中級人民法院通報了一起案件,并結合案情,給市民朋友梳理了炒國外樓花的“坑”,以作提醒。

        錢(qián)投了進(jìn)去

        承諾的優(yōu)惠卻大幅縮水

        2018年,李女士在刷視頻時(shí)偶然看到一個(gè)介紹,說(shuō)投資國外的樓花,花費不多,回報豐厚。怦然心動(dòng)的她立即撥通視頻上的聯(lián)系電話(huà),對方是一家服務(wù)公司,自稱(chēng)是東南亞某著(zhù)名房產(chǎn)公司在國內的代理商和最大合作伙伴,已促成上百筆交易,國內投資者通過(guò)他們賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

        隨后,服務(wù)公司將李女士拉進(jìn)了一個(gè)海外投資群,并發(fā)送了東南亞某國家首都黃金地段的房產(chǎn)宣傳單。根據宣傳單介紹,黃金地段的公寓通過(guò)服務(wù)公司渠道購買(mǎi),總價(jià)可在優(yōu)惠5%的基礎上,再額外優(yōu)惠10%,且15%的首付款可以分43期支付,月供每套每月大約2600元人民幣,余款到期支付。如果一次性買(mǎi)入3套以上房產(chǎn),10%的首付款可以分42期支付,月供更是降至每套每月約1700元人民幣。

        因服務(wù)公司暫無(wú)可售樓花,經(jīng)介紹,當年10月,李女士與群里的張先生取得聯(lián)系,從其手中一次性購買(mǎi)了3套有具體房號的樓花,并向其支付了5萬(wàn)余元人民幣。張先生隨即通知服務(wù)公司樓花已轉讓?zhuān)蠓?wù)公司為李女士提供后續的相關(guān)服務(wù)。

        不料,當年12月,李女士接到服務(wù)公司通知,開(kāi)發(fā)商原先承諾的購買(mǎi)3套以上月供1700元人民幣的優(yōu)惠取消。2019年6月,服務(wù)公司再次通知李女士,購買(mǎi)3套以上的優(yōu)惠不變,但總價(jià)額外10%的優(yōu)惠取消。

        服務(wù)公司頻頻變卦,原先承諾的優(yōu)惠大幅縮水,李女士為此煩惱不已,遂要求張先生及服務(wù)公司退還其已支付的費用。

        而張先生及服務(wù)公司認為房?jì)r(jià)優(yōu)惠減少與其無(wú)關(guān),系開(kāi)發(fā)商責任,相關(guān)風(fēng)險應由李女士承擔,不同意退款。

        李女士遂向市中級人民法院提起訴訟,要求張先生及服務(wù)公司共同退還其支付的5萬(wàn)余元轉讓費用及利息損失。后經(jīng)法官協(xié)調,張先生對李女士進(jìn)行適當補償,服務(wù)公司也與李女士達成了和解協(xié)議。

        炒國外樓花

        這些“坑”請務(wù)必當心

        樓花是指尚未竣工的在建房屋,有些國家甚至允許僅有建筑圖紙也可作為樓花銷(xiāo)售。因樓花首付比例低,可分期付款,經(jīng)濟壓力較小,受到很多國內投資者的推崇。但由于不熟悉國外的房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度及相關(guān)法律規定,很多投資者往往會(huì )遇到約定好的優(yōu)惠突然取消、談好的價(jià)格突然反悔等情況,被迫走上維權道路。

        法官提醒,炒國外樓花較購買(mǎi)國內商品房存在更多更大的風(fēng)險,投資務(wù)必謹慎。

        首先是爛尾風(fēng)險。國內投資者對國外開(kāi)發(fā)商普遍缺乏全面了解,某些樓花在銷(xiāo)售時(shí)開(kāi)發(fā)商已瀕臨破產(chǎn),其在預售階段的很多承諾無(wú)法實(shí)現,房產(chǎn)甚至無(wú)法建成交付。

        其次是經(jīng)濟風(fēng)險。包括漲幅不及預期,國外房市行情波動(dòng)理性,較少出現巨大漲幅;房貸成本高,如果付清預付款前樓花未能轉賣(mài),則需要在國外銀行辦理房屋抵押貸款以付清余款,但國外銀行對于外國人貸款利率遠高于本國居民;房屋維護費用高,成交后通常要支付房屋購置稅,可達房屋及土地評估總價(jià)值的20%,公寓則每年還要支付房產(chǎn)稅及高昂的物業(yè)費。

        第三是法律風(fēng)險。向國外開(kāi)發(fā)商追責難,如要追究國外開(kāi)發(fā)商責任,只能向開(kāi)發(fā)商提供的格式合同中約定的國外仲裁機構申請仲裁,或者向開(kāi)發(fā)商所在地的外國法院起訴,聘請國外律師成本極高;國內中介責任認定難,想要追究其責任,投資者就必須提供中介故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,損害其利益的證據,這對投資者來(lái)說(shuō)難度極大;逾期付款將承擔嚴重的違約責任,由于各種原因逾期付款的,房產(chǎn)商將不予退還已分期支付的預付款,同時(shí)還會(huì )讓專(zhuān)業(yè)團隊通過(guò)仲裁或訴訟途徑追究投資人的其他違約責任。

        “炒樓花熱門(mén)國家,很多是海牙送達公約成員國。外國法院可依照公約委托我國法院向國內當事人送達各類(lèi)訴訟材料,生效的仲裁裁決和法院判決均可在我國申請承認與執行。投資者后續還將面臨巨額的賠償?!狈ü偬嵝?。


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