近年來，炒國外樓花成為一項時髦的新興投資項目。但個中“煩惱”也著實不少。昨天，市中級人民法院通報了一起案件，并結合案情，給市民朋友梳理了炒國外樓花的“坑”，以作提醒。

    錢投了進去

    承諾的優惠卻大幅縮水

    2018年，李女士在刷視頻時偶然看到一個介紹，說投資國外的樓花，花費不多，回報豐厚。怦然心動的她立即撥通視頻上的聯系電話，對方是一家服務公司，自稱是東南亞某著名房產公司在國內的代理商和最大合作伙伴，已促成上百筆交易，國內投資者通過他們賺得盆滿缽滿。

    隨后，服務公司將李女士拉進了一個海外投資群，并發送了東南亞某國家首都黃金地段的房產宣傳單。根據宣傳單介紹，黃金地段的公寓通過服務公司渠道購買，總價可在優惠5%的基礎上，再額外優惠10%，且15%的首付款可以分43期支付，月供每套每月大約2600元人民幣，余款到期支付。如果一次性買入3套以上房產，10%的首付款可以分42期支付，月供更是降至每套每月約1700元人民幣。

    因服務公司暫無可售樓花，經介紹，當年10月，李女士與群里的張先生取得聯系，從其手中一次性購買了3套有具體房號的樓花，并向其支付了5萬余元人民幣。張先生隨即通知服務公司樓花已轉讓，要求服務公司為李女士提供后續的相關服務。

    不料，當年12月，李女士接到服務公司通知，開發商原先承諾的購買3套以上月供1700元人民幣的優惠取消。2019年6月，服務公司再次通知李女士，購買3套以上的優惠不變，但總價額外10%的優惠取消。

    服務公司頻頻變卦，原先承諾的優惠大幅縮水，李女士為此煩惱不已，遂要求張先生及服務公司退還其已支付的費用。

    而張先生及服務公司認為房價優惠減少與其無關，系開發商責任，相關風險應由李女士承擔，不同意退款。

    李女士遂向市中級人民法院提起訴訟，要求張先生及服務公司共同退還其支付的5萬余元轉讓費用及利息損失。后經法官協調，張先生對李女士進行適當補償，服務公司也與李女士達成了和解協議。

    炒國外樓花

    這些“坑”請務必當心

    樓花是指尚未竣工的在建房屋，有些國家甚至允許僅有建筑圖紙也可作為樓花銷售。因樓花首付比例低，可分期付款，經濟壓力較小，受到很多國內投資者的推崇。但由于不熟悉國外的房地產銷售制度及相關法律規定，很多投資者往往會遇到約定好的優惠突然取消、談好的價格突然反悔等情況，被迫走上維權道路。

    法官提醒，炒國外樓花較購買國內商品房存在更多更大的風險，投資務必謹慎。

    首先是爛尾風險。國內投資者對國外開發商普遍缺乏全面了解，某些樓花在銷售時開發商已瀕臨破產，其在預售階段的很多承諾無法實現，房產甚至無法建成交付。

    其次是經濟風險。包括漲幅不及預期，國外房市行情波動理性，較少出現巨大漲幅；房貸成本高，如果付清預付款前樓花未能轉賣，則需要在國外銀行辦理房屋抵押貸款以付清余款，但國外銀行對于外國人貸款利率遠高于本國居民；房屋維護費用高，成交后通常要支付房屋購置稅，可達房屋及土地評估總價值的20%，公寓則每年還要支付房產稅及高昂的物業費。

    第三是法律風險。向國外開發商追責難，如要追究國外開發商責任，只能向開發商提供的格式合同中約定的國外仲裁機構申請仲裁，或者向開發商所在地的外國法院起訴，聘請國外律師成本極高；國內中介責任認定難，想要追究其責任，投資者就必須提供中介故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害其利益的證據，這對投資者來說難度極大；逾期付款將承擔嚴重的違約責任，由于各種原因逾期付款的，房產商將不予退還已分期支付的預付款，同時還會讓專業團隊通過仲裁或訴訟途徑追究投資人的其他違約責任。

    “炒樓花熱門國家，很多是海牙送達公約成員國。外國法院可依照公約委托我國法院向國內當事人送達各類訴訟材料，生效的仲裁裁決和法院判決均可在我國申請承認與執行。投資者后續還將面臨巨額的賠償?！狈ü偬嵝?。