“帶押過戶”成為近期全國多地二手房交易政策中的高頻詞，改變過去“先贖樓再過戶”的交易模式，簡化交易流程、降低了交易成本。我市甌海、蒼南等地試水，“帶押過戶”會給二手房交易市場帶來哪些影響？記者上月底走進溫州市不動產登記服務中心，了解近期交易動態。

　　“帶押過戶”助力二手房

　　據悉，海南、濟南、青島、深圳、珠海、廣州、南京、蘇州、西安、昆明、福州、寧波、杭州、合肥、無錫、張家港、南通、金華等地，二手房交易“帶押過戶”，成為近期備受關注的樓市熱點。

　　上月底，記者來到市不動產登記服務中心，發現在咨詢窗口排隊的人比以前增多了。諸多人對“帶押過戶”政策不明白，“帶押過戶”新政將如何落地？

　　以往在二手房交易過程中，若交易房產處于抵押登記狀態，需要賣方（原房主）先解押才能辦理過戶手續。辦理抵押注銷登記、不動產轉移登記和買房申請新的抵押貸款。三項審核辦理，需要一定周期。

　　當前，“帶押過戶”是指在不解除抵押的情況下，辦理不動產過戶手續。不用解押，直接過戶。由買方、賣方和銀行簽訂三方資金監管協議，將上述三項業務組合成一項并聯業務，抵押權先注銷再重新設立，直接變更抵押人?！皫а哼^戶”有三大優勢：一是精簡辦事流程；二是無需過橋資金，降低交易成本；三是業務無縫對接，保障交易安全。

　　10月，“帶押過戶”在蒼南試水?！安挥孟葔|資解押就能直接過戶，既省錢又方便?！?0月中旬，蒼南縣不動產登記服務中心錢庫分中心，為林先生順利辦結蒼南首例二手房“帶押過戶”登記業務。全程僅用了2個小時左右。

　　上周，溫州市不動產登記服務中心甌海辦證處開始辦理有抵押二手房“雙預告”登記。所謂“雙預告”登記“帶押過戶”模式，是在買家未支付房屋全款的情況下，買賣雙方可先行辦理轉移預告登記和抵押預告登記，在取得預告登記證后，銀行向買家發放二手房按揭貸款并歸還賣家原有貸款，再辦理原房產注銷抵押登記、預告登記轉正式登記實現房產過戶和新的抵押登記。在此之前，農業銀行溫州樂清支行發放“雙預告”登記“帶押過戶”按揭貸款，金額80萬元，表明“帶押過戶”政策正式在我市落地。

　　溫州大學房地產研究所所長潘安平教授表示，“帶押過戶”簡化了交易流程，降低了交易成本，有利于二手房交易，為二手房交易市場注入了新的活力。

　　潘安平認為“帶押過戶”影響有三：1.減少了買賣雙方的交易成本；2.可降低交易風險，因為買家無需籌措資金先行墊付。3.可以縮短辦理周期。其實“帶押過戶”實為二手房“轉按揭”，在實際操作過程中需注意確保交易安全，該模式對于市場交易量和房價的影響會有多大，還有待觀察?？傊?，“帶押過戶”是對二手房交易流程的重大優化，是便民友好措施，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展，是善政，值得推廣。

　　政策落地規范流程

　　重慶金牧錦揚律師事務所楊熠律師介紹，“帶押過戶”交易方式，在全國多地面市，與我國目前的經濟形勢息息相關，為了解決存量房過剩的問題，平衡供需關系，盤活房地產交易市場，長遠來看，有利于維護房地產市場的長期穩定可持續發展。

　　據悉，“帶押過戶”于法有據。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。不過，法律同時規定，當事人另有約定的，按照其約定。如果原抵押合同有禁止、限制轉讓條款，則約定優先。購房者需要提前到不動產登記中心核實房產抵押權登記情況。另外，在過戶后但未解除原抵押期間，房產還處于原抵押權的設定狀態，購房者的所有權可能面臨一種不安定狀態，為減少這種狀態持續的時間，應在“帶押過戶”時與銀行、公證機構溝通到位，避免出現一些不必要的時間差。

　　在實現房產交易便利性的同時，“帶押過戶”如何兼顧資金安全？資金賬戶監管是重要的一環。通過公證提存保障資金安全，一旦交易未順利達成，資金原路返還，以防控業務風險。

　　21世紀不動產溫州區域分部常務副總經理葉柏峰坦言，“帶押過戶”節省了買賣雙方的時間和精力，同時減少了房東為還貸解押的壓力，相應地減少了為解押可能要付出的墊資利息費用，加快交易速度，對于二手房流轉會起到積極的作用。溫州行動者房產副總經理王超愛十分贊同葉柏峰的見解，他認為，實行“帶押過戶”，不僅交易時會帶來諸多便利，同時，交易成本會明顯降低。

　　促進房市良性循環

　　實施“帶押過戶”后，購房人可以用新抵押來的貸款優先償還之前抵押所對應的債權。相關債務還清后，原來的抵押也就解除了，購房人再開始償還新抵押所對應的按揭貸款?！皫а哼^戶”實現了用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，提高了交易效率，減少了交易的時間和金錢成本。

　　從市場整體來看，“帶押過戶”降低了二手房交易周期拉長、價格下跌、成本高升對剛性和改善型住房需求的制約，加速了“連環單”的交易節奏，進一步穩定了房價預期，對促進房地產市場良性循環具有積極意義。

　　記者了解到，當買賣雙方在同一家銀行辦理按揭貸款時，銀行打通“脈絡”，“帶押過戶”操作便捷，但如跨行辦理按揭貸款，尚存在一定難度?？缧小皫а哼^戶”首先需要原抵押銀行同意，如何保證原抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，需要規范具體的交易流程和細節，做好流程精細化控制。

　　目前銀行推動“帶押過戶”的主要動力還是留住貸款，從這一點來看跨行“帶押過戶”可能面臨一些障礙。但購房者有權在不同銀行間作出最優選擇，享受最低的貸款利率。在此背景下，有關部門制定統一的規范化流程，進一步推動“帶押過戶”政策落地，顯得尤為重要。上周，溫州市銀行業協會組織市不動產登記部門及十余家銀行相關負責人，就“二手房”交易實施不動產預告登記有關事項開展研討。

　　溫州萬豪房產董事長潘明榮認為，“帶押過戶”是個利好消息。溫州原來沒有“帶押過戶”，購房者需要通過第三方墊資來進行過戶。當前，銀行主要保護自身利益，“帶押過戶”對銀行有利。而對房產交易量來說，能否起到決定性的作用，還需拭目以待。