麗水市第五屆人民代表大會常務委員會第十九次會議決定對《麗水市物業管理條例》作如下修改：

　　一、將第一條中的“《中華人民共和國物權法》”修改為“《中華人民共和國民法典》”。

　　二、將第三條修改為：“本市物業管理納入基層社會治理體系，遵循黨委領導、政府監管、業主自治、多方參與、協商共建的原則，倡導誠信友善、公平公開、專業服務、智慧共享、和睦共治的理念，健全黨建引領下的居（村）民委員會、業主組織、物業服務人等多方參與的協調運行機制。

　　“倡導綠色智慧管理理念，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平，推進智慧社區建設?！?/p>

　　三、將第四條第一款中的“社區建設規劃和社會治理體系”修改為“社區治理體系”；在第二款中的“制定全市物業管理活動的相關制度和示范文本”后增加“建設推廣物業管理信息平臺，健全物業資料移交保管制度”；在第三款中的“指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展相關工作”后增加“建立物業服務人綜合評價制度，組織開展業務培訓”。

　　四、將第六條修改為：“物業管理行業協會應當加強行業自律管理，建立和完善自律懲戒、行業調解等制度，推進物業服務標準化建設，組織開展業務培訓，促進物業服務人依法誠信經營和行業健康有序發展?！?/p>

　　五、增加兩條，作為第七條、第八條：“第七條 本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解等銜接聯動的物業糾紛多元化解機制，加強物業糾紛源頭治理。

　　“第八條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，一個物業管理區域設立一個業主大會。

　　“分期開發建設的物業，共有物業部分能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域，分別設立業主大會?！?/p>

　　六、將第七條改為兩條，作為第九條、第十條：

　　“第九條 符合業主大會成立條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到建設單位或者業主提出籌備業主大會的書面報告之日起六十日內，指導業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議?？h級物業主管部門應當對業主籌備召開首次業主大會會議給予業務指導。

　　“籌備組由業主和建設單位、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會的人員組成，建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

　　“籌備組一般由五至十三名單數成員組成，其中業主人數不低于籌備組總人數的百分之五十。參加籌備組的業主由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會組織業主推薦或者自薦產生?；I備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會的人員擔任。

　　“籌備組應當自成立之日起三日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。業主對成員名單有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

　　“第十條 建設單位應當及時收集整理項目產權資料，各類施工及采購合同，竣工圖紙，設施設備清單及安裝使用和維護保養技術資料，供水、供電、供熱、通信、有線電視等準許使用文件，物業質量保修文件和物業使用說明資料，管理用房配置清單，房屋以及建筑面積清冊，業主名冊等物業管理所需要的資料，并制作兩份副本，在辦理產權初始登記前，將資料原件移交給縣（市、區）城建檔案館保管?！?/p>

　　七、將第八條改為第十一條，將第一款中的“成立后三個月內應當組織召開首次業主大會會議，并負責下列”修改為“應當做好以下”。在第二款中的“作出答復”前增加“在首次業主大會會議召開前”。

　　八、將第九條改為第十二條，將第一款中的“縣級物業主管部門”修改為“街道辦事處（鄉鎮人民政府）”。

　　增加兩款，作為第二款、第三款：“籌備經費應當獨立建賬、?？顚Ｓ?，主要用于首次業主大會籌備及會議期間所需的辦公用品、資料印刷、會務、交通、通訊等必要支出。

　　“籌備組成立后，可以編制籌備經費支出預算，經籌備組全體成員簽字后書面向街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請預支籌備經費，預支額度一般不超過籌備經費總額的百分之六十。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在接到申請后三個工作日內，核實并劃撥籌備經費預支款?！?/p>

　　將第二款改為第四款，修改為：“首次業主大會會議召開后，籌備組應當向全體業主公示籌備經費的使用情況，預支經費的應當及時申請核銷?；I備經費結余部分的使用由業主大會決定?！?/p>

　　九、增加兩條，作為第十三條、第十四條：

　　“第十三條 首次業主大會會議應當自籌備組成立之日起九十日內召開，表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生業主委員會。

　　“籌備組應當自業主委員會產生之日起十日內向業主委員會移交全部資料和籌備經費余額，移交完畢后籌備組自動解散。

　　“首次業主大會會議未能表決通過業主大會議事規則、管理規約的，籌備組的工作期限延長九十日；到期仍未表決通過的，籌備組予以解散，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導業主另行成立籌備組籌備首次業主大會會議。

　　“首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會或者業主委員會成員人數低于業主大會議事規則規定人數下限的，應當決定補選并延長籌備組工作期限。到期仍未能選舉產生業主委員會的，籌備組予以解散。

　　“第十四條 對于指導后仍無法成立業主大會或者選舉產生業主委員會的物業管理區域，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時組織成立物業管理委員會，縣級物業主管部門應當給予業務指導。物業管理委員會的人員組成、產生辦法等按照本條例第九條關于籌備組的規定執行。

　　“物業管理委員會臨時代為履行業主委員會的職責，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

　　“物業管理委員會應當維護業主合法權益，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　“物業管理委員會的任期一般不超過兩年，期滿未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當重新組建物業管理委員會。

　　“物業管理委員會自業主委員會產生并備案之日起停止履行職責，辦理移交手續后自動解散?！?/p>

　　十、將第十條改為第十五條，第一款、第二款修改為：“業主大會應當根據法律、法規或者業主大會議事規則的規定召開定期會議和臨時會議。

　　“會議召集人應當于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等予以公示，并告知相關的居（村）民委員會。業主大會會議不得對未經公示的議題進行表決。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會可以派代表列席業主大會會議?！?/p>

　　十一、將第十一條改為第十六條，將該條中的“大會會議作出”修改為“共同”。

　　第二項修改為：“（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員”。

　　將第六項改為兩項，作為第八項、第九項：

　　“（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　“（九）改變共有物業的用途或者利用共有部分從事經營活動”。

　　增加三項，作為第六項、第七項、第十項：

　　“（六）使用物業專項維修資金；

　　“（七）籌集物業專項維修資金；

　　“（十）物業管理區域內有關共有和共同管理權利的其他重大事項?！?/p>

　　增加三款，作為第二款、第三款、第四款：“業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第七項至第九項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　“業主大會的決定應當自作出之日起三日內予以公示，并同時報送居（村）民委員會。

　　“物業未全部交付的，業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位交付相關物業時，應當向業主書面告知業主大會決定的事項?！?/p>

　　十二、將十三條改為第十八條，第一款、第二款修改為：“業主代表大會根據業主大會的授權行使職責。

　　“業主代表由業主以幢、單元、樓層等為單位按照比例推選產生，具體人數和名額分配按照業主總人數的一定比例確定，每推選單位至少有一名業主代表。業主代表的投票權數按其所代表的業主的投票權數計算。業主撤銷所推選的業主代表授權的，應當書面通知業主委員會，并可以另行推選業主代表?！?/p>

　　十三、將第十四條改為兩條，第一款、第二款作為第十九條第一款、第二款。

　　增加兩款，作為第十九條第三款、第四款：“業主委員會委員應當由本物業管理區域內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。鼓勵符合條件的中國共產黨員、人大代表、政協委員以及具有財會、管理、法律等專業知識的人員積極參選業主委員會委員，充分發揮退休老黨員、老干部、老職工等的作用。

　　“縣級物業主管部門應當探索建立業主委員會管理制度，并制定激勵政策，對在基層社會治理中表現突出的業主委員會委員進行褒揚或者獎勵?！?/p>

　　第三款、第四款、第五款作為第二十條。

　　十四、將第十五條改為第二十一條，修改為：“縣級物業主管部門接受業主委員會備案后，對備案材料齊全的，應當發放備案證明。

　　“業主委員會設立業主共有資金賬戶，可以繼續使用籌備經費賬戶；不使用籌備經費賬戶的，也可以持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬于業主共有的資金和共有物業經營收益，不得以個人和其他單位的名義進行存儲和管理?！?/p>

　　十五、將第十六條改為第二十二條，增加一款，作為第二款：“業主委員會應當于會議召開三日前，將業主委員會會議的內容和議程在物業管理區域內顯著位置公示，聽取業主和非業主使用人的意見和建議?！?/p>

　　十六、刪去第十七條第一款。

　　第二款作為第二十四條，修改為：“具有下列情形之一的業主委員會委員職務自行終止，由業主委員會確認并予以公告：

　　“（一）不再是本物業管理區域的業主的；

　　“（二）喪失民事行為能力的；

　　“（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職之日起滿一個月的；

　　“（四）法律、法規和管理規約規定的其他情形。

　　“業主委員會委員有下列情形之一的，由百分之二十以上投票權數的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主大會可以決定是否終止其委員職務；決定終止的，業主委員會應當予以公告：

　　“（一）因健康或者犯罪被限制人身自由等原因無法履行職責的；

　　“（二）拒不召集業主委員會會議的；

　　“（三）一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的；

　　“（四）違反本條例第二十三條禁止性規定的；

　　“（五）因其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的?！?/p>

　　十七、將第二十條改為第二十六條，修改為：“業主委員會應當在任期屆滿二個月前，向所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面報告屆滿日期等情況，并按照議事規則組織召開業主大會會議，進行換屆選舉。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當派員指導。

　　“業主委員會不按期組織換屆選舉或者業主委員會任期內委員人數不足總數二分之一時，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導業主進行換屆選舉。

　　“任期屆滿前二個月至新一屆業主委員會選舉產生前，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人等共同管理事項組織召開業主大會或者業主代表大會會議?！?/p>

　　十八、將第二十一條改為第二十七條，第一款修改為：“業主委員會任期屆滿或者因缺額等原因在任期內終止的，應當自任期屆滿或者終止之日起十日內，將其保管的財務資料、業主名冊、會議記錄等檔案資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。尚未選舉產生新一屆業主委員會的，應當移交給所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）?！?/p>

　　刪去第二款。

　　十九、將第二十二條改為第二十八條，在第一款中的“業主大會、業主委員會”后增加“等業主組織的”。

　　將第二款中的“業主大會、業主委員會”修改為“業主組織”。

　　二十、將第二十三條改為第二十九條，將第一款改為兩款，作為第一款、第二款：“業主委員會應當建立規范的財務管理制度。

　　“管理規約或者業主大會議事規則可以約定聘請專業機構對業主委員會的工作經費和共有物業經營收益等收支情況進行審計。鼓勵開展業主委員會換屆審計和業主委員會主任離任審計?！?/p>

　　將第一款中的“審計結果應當在物業管理區域內顯著位置公告”作為第四款。

　　二十一、將第二十四條改為第三十條，刪去第一款中的“候選人資格”。

　　二十二、將第二十六條改為第三十二條，第一款修改為：“建設單位應當在取得商品房預售許可證前，依法通過公開招投標方式選聘前期物業服務人。物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米或者投標人少于三個的，經縣級物業主管部門同意，可以采用協議方式選聘物業服務人?！?/p>

　　增加一款，作為第三款：“建設單位應當在與物業服務人簽訂合同后，向其移交本條例第十條規定中的物業管理資料副本一份?！?/p>

　　二十三、將第二十七條改為第三十三條，刪去第一款。

　　二十四、將第二十九條改為第三十五條，第二款、第三款修改為：“物業服務人承接物業時，應當按照有關規定對物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收。在現場查驗過程中和辦理承接手續時，可以聘請相關專業機構協助，邀請縣級物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、部分業主參加，并接受其監督。物業承接查驗的費用由建設單位承擔，但前期物業服務合同另有約定的除外。

　　“建設單位應當依法向物業服務人移交物業承接查驗資料兩份，其中一份由物業服務人建立檔案、妥善保管，另一份在業主委員會成立后十日內向其移交?！?/p>

　　二十五、將第三十一條改為第三十七條，將第一款中的“建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房”修改為“建設單位應當按照規定的地上總建筑面積的比例配置物業管理用房?！?/p>

　　二十六、將第三十二條改為第三十八條，第二款第一項修改為：“（一）提供的物業服務符合國家、省和本市規定的技術標準、規范”；增加兩項，作為第五項、第八項：“（五）建立和落實消防安全管理制度”；“（八）法律、法規規定的其他事項?！?/p>

　　增加一款，作為第三款：“鼓勵有條件的物業服務人向業主提供養老、托幼、家政、文化、體育等物業服務合同約定以外的服務項目，并按照有關規定申請相應優惠扶持政策?？h級人民政府相關主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會應當予以指導、協助?！?/p>

　　二十七、將第三十四條改為第四十條，修改為：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由物業服務合同雙方參考有關物業服務等級標準、技術規范等因素在物業服務合同中約定。合同中應當明確電梯維修維護、消防設施維修維護、公共水電等費用的結算方式和收費標準。正常的物業運行成本不得向業主另行分攤。

　　“市物業主管部門應當會同相關部門制定物業服務等級標準，并向社會公布。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和市場價格信息?！?/p>

　　二十八、將第三十五條改為第四十一條，第二款修改為：“業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費?！?/p>

　　刪去第三款。

　　二十九、將第三十六條改為第四十二條，修改為：“業主轉讓、出租物業或者設立居住權時，應當將管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權人，并就物業服務費的結算作出約定，在辦理物業產權轉移登記手續或者簽訂出租、居住權設立合同后三十日內，將物業轉讓、出租或者設立居住權的相關情況告知物業服務人和業主委員會?！?/p>

　　三十、將第三十八條改為第四十四條，在第一款中的“應當”后增加“及時清算并向業主或者業主授權的業主委員會退還預收的物業服務費和結余的其他公共物業經費，并”。

　　第一項修改為：“（一）建設單位依法移交的相關物業資料”。

　　刪去第二項。

　　三十一、將第四十條改為第四十六條，刪去第五項中的“嚴重”。

　　三十二、將第四十一條改為第四十七條，第八項修改為：“（八）損壞消防設施、器材，占用、堵塞、封閉公共通道、疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高操作場地”。

　　增加兩項，作為第九項、第十二項：“（九）違反規定在疏散通道、安全出口、樓梯間等區域停放電動自行車，或者私拉電線和插座給電動自行車充電”；“（十二）違規傾倒建筑垃圾、投放生活垃圾，任意堆放雜物、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒”。

　　三十三、將第四十二條改為第四十八條，在第一款中的“有序停放”后增加“有條件的住宅小區可以利用公共空間設置符合消防安全和用電安全的電動自行車充停設施”。

　　三十四、將第四十四條改為第五十條，刪去第一款中的“所得收益的百分之七十應當用于補充物業專項維修資金，剩余部分可以用于共有物業的維修、更新和改造”。

　　第三款修改為：“共有物業經營收益歸全體業主共有，主要用于補充物業專項維修資金；補充達到首期交存金額后，也可以按照業主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業管理方面的其他需要?！?/p>

　　三十五、將第四十五條第一款、第二款改為第五十一條，在第一款中的“縣級物業主管部門”前增加“所在地”。

　　第二款修改為：“物業保修期內，建設單位因注銷、清算等原因無法繼續履行保修責任的，應當確定繼續履行保修責任的單位，并在相關物業管理區域公示三十天后告知物業保修金管理機構。建設單位或者繼續履行保修責任的單位收到保修通知書五日內不履行物業保修責任的，由物業服務人、業主委員會組織維修，費用在物業保修金中列支。建設單位或者繼續履行保修責任的單位應當在保修金使用后十五日內予以補足?！?/p>

　　增加一款，作為第五十一條第三款：“各項物業保修期限屆滿前一個月，建設單位應當在物業管理區域內顯著位置發布公告，并處理業主對該項物業提出的質量異議?！?/p>

　　第三款作為第五十二條，修改為：“第五十二條 物業保修金存儲期滿前一個月，縣級物業主管部門應當將擬退還物業保修金事項在物業管理區域內公示，公示期限為三十日。

　　“公示期內業主、業主委員會或者物業服務人提出異議的，建設單位和異議人應當通過協商、仲裁、訴訟、共同委托第三方鑒定等方式解決爭議。保修期內出現的物業質量問題，物業保修金存儲期滿仍未修復的，存儲期延長至修復完成。

　　“公示期內未收到異議的，縣級物業主管部門應當將物業保修金本息余額依照有關規定退還給建設單位或者繼續履行保修責任的單位。

　　“建設單位因歇業、破產等原因無法退還的，縣級物業主管部門應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金?！?/p>

　　三十六、將第四十六條改為第五十三條，第一款修改為：“保修期滿后，共有物業的維修、更新、改造費用，按照相關規定根據業主各自擁有物業建筑面積的比例從物業專項維修資金中列支。物業專項維修資金不足支付維修、更新和改造費用的，不足部分按照物業建筑面積比例由相關業主按比例分攤?！?/p>

　　三十七、增加一條，作為第五十四條：“第五十四條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

　　“（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　“（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　“（三）應當由當事人承擔的因人為損壞等原因造成的修復費用；

　　“（四）根據物業服務合同應當由物業服務人承擔的維修養護費用；

　　“（五）國家和省規定應當由有關單位和個人承擔的費用?！?/p>

　　三十八、將第四十七條改為第五十五條，在第一款中的“人身財產安全”后增加“或者嚴重影響業主居住使用”；第二項修改為：“（二）消防設施故障、消防器材不符合標準或者未保持完好有效，且消防救援機構出具整改通知書的”。

　　第二款、第三款修改為：“發生前款所列緊急情況，需要立即對房屋共用部位、共用設施設備進行維修和更新的，由物業服務人或者相關業主提出建議，經業主委員會或者居（村）民委員會證明核實后，物業服務人可以直接向縣級物業主管部門提出物業專項維修資金使用申請；物業服務人不申請的，業主委員會或者居（村）民委員會應當提出申請?？h級物業主管部門可以直接撥付申請額度百分之五十至七十的維修資金。工程竣工驗收后，按實結算。物業專項維修資金撥付完成十五日內，申請人應當將維修資金使用總額以及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公布。

　　“業主委員會未及時決定修繕方案或者物業服務人未及時修繕的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當通知業主委員會或者物業服務人限期修繕；逾期未修繕的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織代為修繕，維修費用在物業專項維修資金中列支?！?/p>

　　此外，將法規有關條款中的“物業服務企業”修改為“物業服務人”、“居民委員會”修改為“居（村）民委員會”、“建筑物總面積”修改為“總建筑面積”，并對法規的條文順序作相應調整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《麗水市物業管理條例》根據本決定作相應修改，重新公布。